Temel ihtiyaçlarımız arasında olan konut ve işyeri ihtiyacını karşılayan kira sözleşmeleri günlük hayatta sıkça karşılaştığımız hukuki kurumdur. Kira sözleşmelerinin günlük yaşantımızda temel ihtiyacımıza karşılık gelen bir gereksinimimizi karşılaması nedeniyle kanun koyucu tarafından tarihten bu yana çeşitli düzenlemelere yer verilmiştir. İnsanlar konut ve işyeri ihtiyacını, konut ve işyeri satın almakla değil, kiralamakla karşılamayı tercih etmektedirler. Bu durumda onların ekonomik açıdan güçlü olan konut ve işyeri sahiplerine karşı korunma ihtiyaçları vardır. Kanun koyucu işbu gereksinimler doğrultusunda kira hukuku alanında, kiracının ve kiraya verenin somut ihtiyaçları doğrultusunda bir takım düzenlemeler yaparak dengeyi korumaya çalışmıştır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin (TBK. 339 vd.) hangi kira sözleşmelerine uygulanacağı, “Uygulama alanı”nı düzenleyen TBK. 339 hükmüne göre belirlenecektir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin uygulama alanı, GKHK döneminde kapsamına giren kira sözleşmeleri, kanunun birinci maddesinde belirtilmişti. Buna göre “Belediye teşkilatı olan yerler ile, iskele, liman ve istasyonlardaki musakkaf gayrimenkullerin” kiraya verilmesi ile ilgili uyuşmazlıklar bu kanuna tabi idi. Yani bir taşınmazın musakkaf, yani çatılı olup olmaması ile bulunduğu yer, o taşınmazı konu eden kira sözleşmesinin tabi olacağı kuralları değiştirmekteydi. TBK’nın yürülüğe girmesiyle, kiralananın bulunduğu yerin bir önemi olmaksızın, tüm kira sözleşmeleri için TBK hükümleri uygulanacaktır. Diğer bir deyişle, 6570 sayılı Kanun dönemindeki sınırlı uygulama alanı kaldırılmış ve 6098 sayılı Kanun bakımından önemli olan kiralananın konut ya da çatılı işyeri olmasıdır.
818 sayılı BK döneminde 6570 sayılı GKHK ile ayrı bir düzenleme ile uygulanmaktaydı. 6098 sayılı TBK ile GKHK’nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin maddeleri aynen veya değiştirilerek dahil edilmiş ve GKHK kaldırılmıştır. İsabetli bir düzenleme ile konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler tek çatı altında toplanmış ve ikili yapıya son verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesi birçok alanda olduğu gibi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde de yenilikler getirmiştir. Getirilen bu yeniliklerden bir tanesi de ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin sona ermesinde konut ihtiyacı talebinde bulunabilecek kişilerin kapsamının genişletilmiş olmasıdır.
Kiralananın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerinin uygulama alanı açısından “konut” ve “çatılı işyeri” olması yeterlidir. Konut ve çatılı işyeri kavramı kanunda düzenlenmemiştir. Kira hukuku açısından konut; kişinin yeme, içme, dinlenme, uyuma, barınma vs. ihtiyacının sürekli olarak karşılandığı çevresel etkilere ve müdahalelere karşı korunaklı yapıdır. İşyeri kavramı da kanunda açıklanmamakla, doktrin ve TBK 339. Madde hükmünden yola çıkarak, çatılı işyeri ‘’ekonomik ve ticari bir faaliyetin işletilmesine veya meslek ve sanatın icra edilmesine özgülenmiş, gelir elde etmeye yönelik faaliyetlerin toprağa bağlı olarak yürütüldüğü, yatay ve dikey olarak kapalı, üstü örtülü yapı olarak kabul edilebilir. Bir işyerinin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri özel hükümlerine tabi olması için çatılı işyeri olması şarttır. Burada kanunun ‘’konut ve çatılı işyeri’’ kavramlarının açıklanmaması yanı sıra ‘’çatılı işyeri kavramının kanuni düzenlemede yer alması eleştiriye sebep olmaktadır. Haklı olarak çatısı olmayan, ancak ekonomik olarak gelir elde edilebilen alanların işyeri olarak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin uygulama alanına alınması gerekir.
TBK madde 350/1 ve madde 351’de düzenlenen gereksinim sebebiyle tahliye istemlerinde, söz konusu ihtiyacın ne olduğu yine kanunda düzenlenmemekle, ihtiyacın kabulü için gerçek, samimi, zorunlu ve devamlılık arz etmesi gerekir. İhtiyacın samimi ve gerçek olduğu somut olayın özelliklerine göre tayin edilecektir. Konut ve işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun ispatlamak ise davacı konumundaki kiraya verene aittir. Kiraya verenin öne sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut olaya göre belirlenecektir. Bunun yanında öne sürülen ihtiyacın gerçekleşmiş olması ve devamlılık arz etmesi de önem arz eder. Bu bakımdan öne sürülen ihtiyacın gerçekleşmeyen ya da gelecekte gerçekleşmesine ilişkin güçlü karinelerin olmaması, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını gösterir.
İhtiyaca dayalı tahliye istemlerinde her somut olay için iyiniyet ve dürüstlük kuralları çerçevesinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. Maddesine göre değerlendirilerek sonuca gidilmelidir. Tüm iddia ve savunmalar, toplanan deliller (tanık delili dâhil) birlikte değerlendirilmeli ve bunun sonucunda hakimin vicdani kanaatine göre gereksinimin varlığının zorunlu olduğu sonucuna varılabiliyorsa tahliye kararı verilmeli, aksi takdirde dava reddedilmelidir. Yapılan yargılama neticesinde zorunlu konut ve işyeri gereksiniminin varlığı gerçek ve objektif sebeplerle ortaya konulmuş ise kiralananın tahliyesine karar verilmelidir.
TBK m. 350 hükmüne göre kiraya veren, kendisi, eşi, alt ve üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini tahliye davası ile sona erdirebilir. Aynı şekilde TBK madde 351. Maddesindeki düzenleme gereği kiralananı sonradan edinen yeni malik de şartları sağladığı ölçüde yine kendisi ve kanunda sayılan kimselerin ihtiyacı iddiası ile tahliye talebinde bulunabilecektir.
Burada kiraya veren ve yeni malik kavramlarının iyi değerlendirilmesi ve mevzuat dışına çıkmadan geniş yorumlanması gerektiği kanaatindeyim. Misal kiraya veren kavramı malik kavramını da kapsadığı halde kiraya veren her zaman malik olmayabilir. Nitekim kiralanan üzerinde sınırlı ayni hak edinen kimselerde ihtiyaca dayalı tahliye isteminde bulunabileceklerdir. Dolayısı ile kiraya veren, malik, yeni malik kavramlarının belirlenmesi davanın taraf teşkili aşamasında mevzuat gereği ihtiyaç istemini yöneltebilecek davacının belirlenmesinde önemli bir rol oynamaktadır.
TBK madde 350/1’de düzenlenen kiraya verenin gereksinimi sebebiyle konut nedeniyle tahliye istemlerinde, kiraya verenin başka birinin yanında veya başkasına ait konutta kirada oturması, kiraya verenin sağlık koşulları, kiralananın fiziki, ekonomik ve konum olarak daha elverişli olması, eşya koymaya yönelik ihtiyaç, yurtdışından dönüş yapan kiraya verenin ihtiyacı hallerinin varlığı ve gereksinimin gerçek ve samimi olması halinde tahliye istemi kabul edilecektir.
Aynı şekilde çatılı işyeri kira sözleşmelerinin gereksinim sebebiyle kiraya veren tarafından sona erdirilmesi hallerinde, kiraya verenin başka bir yerde kirada olması, kiraya verenin işsiz veya mevcut işinden ayrılacak olması, ikinci iş yapmak isteği, işyeri hacminin büyümesi, kiralananın fiziksel ve konum olarak daha elverişli olması, mevcut işyerinin yetersizliği, meslek ve sanatın bizzat icra edilmesi hususlarının varlığı halinde işyeri ihtiyacına dayalı kiraya veren tahliye isteminde bulunabilecektir. İşyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olması halinde kiracı tahliye edilebilecektir.
İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesine yönelik davanın kiraya veren tarafından açılması gerekir. Bu bakımdan Türk Borçlar Kanunu m. 350 hükmünde sayılan kiraya verenin yasal yakınlarının dava açma hakları yoktur. Zira söz konusu bu kişiler madde hükmünde sadece ihtiyacı olan kişiler olarak düzenlenmiştir.
TBK madde 351’de düzenlenen yeni malikin başlığı altındaki düzenlemeye göre Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davalarında, yine TBK m.350/1’de düzenlenen kiraya verenin ihtiyacının kabul edildiği durumlar aynı olup, ihtiyacın samimi, gerçek ve devamlı olmasına göre karar verilecektir.
Kanunda sayılan gerçek kiraya veren kimselerin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını aynı gerekçeler ile tüzel kişilerde isteyebilir. Ancak genel görüşe göre tüzel kişiler yalnızca işyeri ihtiyacına dayalı tahliye isteminde bulunabilirler. Tüzel kişilerin konut ihtiyacına dayalı tahliye istemleri ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması kriterlerinden dolayı kabul görmemektedir. Ayrıca tüzel kişilerin sadece kendi ihtiyaçlarına dayalı tahliye isteminde bulunmaları mümkündür. Zira tüzel kişilerin kanunda sayılan diğer kimselerin ihtiyaçlarına dayalı istemde bulunması gerçek kişilere özgü hısımlık veya yakınlık ilişkisi kuramayacağından mümkün değildir.
Konut ve çatılı işyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davasının kabul edilmesinin sonuçlarından biri de kiraya verenin üç yıl geçmedikçe, boşaltılması sağlanan kiralananını eski kiracısı dışında başka birine yeniden kiralayamamasıdır. Kanun koyucu bunun istisnası olarak haklı sebeplerin varlığını öngörmüştür. Borçluyu sorumluluktan kurtaran bir nitelik arz eden haklı sebeplerin varlığı somut olaya göre belirlenecektir. Kiraya veren, haklı sebeplere dayanmadan kiralananı eski kiracısı dışında başka birisine kiralarsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat ödemesi gerekecektir.